Hypotheek extra aflossen? Laat geen rentekorting liggen!

Als je aflost op je hypotheek, gaan je maandlasten omlaag. Logisch, want je hypotheekschuld daalt en je betaalt dus hypotheekrente over een lager bedrag. Soms kan echter het rentepercentage dat je betaalt óók omlaag. Dat levert je een dubbele besparing op.

Wat levert aflossen op?

Stel, je hebt een mooi bedrag over en dat wil je gebruiken voor het aflossen van je hypotheek. Zo dalen je maandlasten, iets waar je iedere maand plezier van hebt. Bovendien is het een prettig idee om je hypotheekschuld af te bouwen en zo de kans op een restschuld te verkleinen. We laten het effect zien middels een rekenvoorbeeld:

Vier jaar geleden kochten Wim en Marjan hun huidige woning. Een mooie 2-onder-1-kap die ze voor € 400.000 konden overnemen. Vanwege een flinke overwaarde op hun vorige huis hadden ze slechts € 320.000 financiering nodig. Ze sloten een aflossingsvrije hypotheek bij Delta Lloyd, met een rente van 5,45% voor 10 jaar vast.

Inmiddels zijn we vier jaar verder. Wim en Marjan hebben de afgelopen jaren goed kunnen sparen en af en toe extra afgelost op hun hypotheek. De huidige hypotheekschuld is € 308.000.

Door de extra aflossingen zijn de maandlasten van Wim en Marjan gedaald. Ze willen hun woonlasten graag verder verlagen, en overwegen om dit jaar nog eens € 10.000 af te lossen. Een snelle berekening leert dat dit ze jaarlijks € 360 aan rente scheelt.

Waar blijft die rentekorting?

Als je aflost op je hypotheek, verandert de verhouding tussen jouw woningwaarde en je hypotheekschuld. Dat betekent dat je voor de bank in een andere risicoklasse terechtkomt. Jouw onderpand (je huis) wordt meer waard dan je lening (de hypotheek). Zo loopt de bank minder risico. Hoe lager het risico, hoe lager de hypotheekrente. En dus een extra besparing op je maandlasten.

Toen Wim en Marjan hun huis kochten, hadden ze 80% financiering nodig: een hypotheek van € 320.000 op een woningwaarde van € 400.000. Dit wordt ook wel Loan to Value (LTV) genoemd. In de afgelopen vier jaar is hun hypotheekschuld gedaald tot 77% (€ 308.000) van de woningwaarde. 

In hun hypotheekvoorwaarden staat dat er verschillende risicoklassen zijn met bijbehorende hypotheekrente. Op dit moment vallen Wim en Marjan onder het tarief voor een LTV tot 90%. Ze betalen hiervoor 5,45% hypotheekrente. Bij een LTV van 75% of lager, betalen ze slechts 5% hypotheekrente. Een flink verschil!

Als Wim en Marjan de beoogde € 10.000 aflossen, komt hun hypotheekschuld onder de 75% uit. Zie wat dit met de maandlasten doet:

De extra aflossing scheelt ze zo geen € 360 per jaar, maar ruim het driedubbele. Door de lagere hypotheekrente betalen ze in totaal € 1.152 per jaar minder. Een besparing van netto € 96 per maand.

Zoveel banken, zoveel rekenmethodes

De meeste banken rekenen met risicoklassen in stappen van vijf procent van de woningwaarde. Niet iedere klasse heeft direct een ander rentetarief, dat verschilt per bank. Deze precieze voorwaarden verschillen per aanbieder én per hypotheekcontract. Een voorbeeld van de huidige rentetarieven van de drie grote banken:

Zoals je ziet kun je bij ABN AMRO rekenen op een rentekorting wanneer je aflost naar 80% of 60%. Bij ING geldt na iedere 10% aflossing een rentekorting. Rabobank rekent alleen voor de stap naar 90% of 60% een korting.

Een uitzondering op de rentekorting na aflossen: voor NHG-hypotheken geldt doorgaans al een laag rentetarief. Hierboven zie je dat de NHG-rente vergelijkbaar is met de risicoklasse van pakweg 50 à 70 procent zonder NHG. Aflossing op een NHG-hypotheek heeft voor de meeste mensen dan ook geen rentekorting tot gevolg.

Overigens geldt bovenstaande voor de annuïteitenhypotheken die nu afgesloten worden. Sloot je een paar jaar terug een hypotheek bij een van deze banken (of bij een andere bank), dan kunnen de voorwaarden in jouw situatie natuurlijk anders zijn.

Mensen die vragen…

… worden overgeslagen, zo leerde je vroeger. Bij je hypotheek is dat andersom: vraag je niet om een rentekorting, dan is de kans klein dat je bank deze zelf aanbiedt. Meestal wordt de rentekorting pas doorgerekend wanneer je een nieuwe rentevaste periode moet kiezen.

Hoe het precies bij jouw hypotheek zit, kun je terugvinden in de voorwaarden of laat het door ons nakijken. Zo kan het erg voordelig zijn om een klein bedrag af te lossen, zodat je in een lagere risicoklasse komt. Ook is het mogelijk dat je nog recht hebt op een rentekorting als gevolg van een eerdere aflossing. En dat levert flink voordeel op!