Hypotheekrenteaftrek: wat zijn de voorwaarden?
Geplaatst op 09 May 2016
De hypotheekrenteaftrek scheelt je een slok op een borrel: van iedere euro rente die je betaalt, krijg je tot maximaal 50 cent terug van de Belastingdienst. Aftrek van je hypotheekrente is echter aan voorwaarden verbonden. En die voorwaarden zijn niet altijd even duidelijk. We zetten ze voor je op een rij.
Voorwaarde 1: Maximaal 30 jaar hypotheekrenteaftrek
Voor elk gedeelte van jouw hypotheek heb je maximaal 30 jaar recht op aftrek. Leen je € 200.000? Dan is de rente daarover 30 jaar aftrekbaar. Leen je vijf jaar later nog een keer € 50.000 erbij, dan is die € 50.000 ook weer 30 jaar aftrekbaar. Let goed op wanneer je meerdere hypotheekdelen hebt die over verschillende periodes verspreid zijn.
Voorwaarde 2: Aftrek geldt bij annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek
Is je hypotheek afgesloten ná 1 januari 2013, dan geldt dat je een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek moet hebben om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Bij hypotheken van vóór 2013 maakt de hypotheekvorm niet uit.
De reden voor deze wijziging is een bezuinigingsmaatregel van de overheid. Doordat je elke maand aflost, hoeft de overheid steeds minder hypotheekrenteaftrek aan jou terug te betalen. En dat scheelt in de Nederlandse staatskas.
Voorwaarde 3: Geen hypotheekrenteaftrek bij verkoopwinst
Via de bijleenregeling stelt de overheid verplicht dat je eventuele winst bij verkoop van je oude huis gebruikt voor je nieuwe huis. Dit zorgt logischerwijs voor een lagere hypotheek. Stop je de verkoopwinst niet in je nieuwe huis? Dan is de rente over dat bedrag aan hypotheek niet aftrekbaar.
Voorbeeld: je koopt een huis voor € 200.000. Je verkoopt het huis voor € 225.000. Je winst is € 25.000. Dan koop je een nieuw huis voor € 300.000. Je mag nu niet de hypotheekrente over die volledige € 300.000 aftrekken maar slechts over € 275.000 (€ 300.000 - € 25.000).
Voorwaarde 4: Hypotheekrente over restschuld = 15 jaar aftrekbaar
Wanneer je vóór 1 januari 2018 een restschuld meefinanciert in je hypotheek, is de rente over deze restschuld volledig fiscaal aftrekbaar. Maar let op: deze aftrekbaarheid geldt slechts 15 jaar. De overheid wil dus dat jouw restschuld in 15 jaar is afgelost. Bij de standaard hypotheek is de rente 30 jaar aftrekbaar.
Voorbeeld: je verkoopt je oude huis voor € 150.000. Je oude hypotheek was € 170.000. Je hebt daardoor een restschuld van € 20.000. Vervolgens koop je een nieuw huis voor € 200.000. Je financiert de restschuld mee in je hypotheek. Je totale hypotheek is € 220.000.
De rente over je eerste hypotheek was 30 jaar aftrekbaar. Trek hiervan af de jaren dat je in je eerste huis hebt gewoond. De periode die je overhoudt, is de periode dat de € 150.000 nog mag aftrekken. De rente over de € 50.000 voor je nieuwe huis is 30 jaar aftrekbaar. De rente over je restschuld van € 20.000 is 15 jaar aftrekbaar.
Voorwaarde 5: Hypotheekrente over Kosten Koper is aftrekbaar
Enkele van de kosten rondom de aankoop van je woning, de zogeheten Kosten Koper, zijn aftrekbaar. En besluit je deze kosten mee te financieren in je hypotheek, dan is de hypotheekrente over deze kosten óók weer aftrekbaar.
Voorbeeld: je koopt een huis voor € 200.000. Je hypotheekadvies kostte € 2.500. Die kosten mag je aftrekken. Netto bedragen de kosten voor hypotheekadvies daarmee ongeveer € 1.500. Die kosten financier je mee in de hypotheek. Je hypotheeksom stijgt naar € 201.500. De rente over dit gehele bedrag is aftrekbaar bij je belastingaangifte.
Lees meer hierover: Alle aftrekposten eigen woning op een rij en uitgelegd
Voorwaarde 6: Rente over boete bij oversluiten hypotheek: niet aftrekbaar
Wil je jouw hypotheek oversluiten, dan ligt het wat ingewikkelder. Een oversluitboete is fiscaal aftrekbaar. Maar financier je de boete mee in je hypotheek, dan is de rente over die boete weer niet aftrekbaar.
Voorbeeld: je hebt een hypotheek van € 200.000. Door je hypotheek over te sluiten ontstaat een boete van € 10.000. Die boete is fiscaal aftrekbaar. Je boete is daardoor netto maar zo’n € 6.000. Als je besluit deze € 6.000 op te nemen in je nieuwe hypotheek, stijgt deze naar € 206.000. Kijken we naar de hypotheekrente, dan mag je de rente over € 200.000 wél aftrekken en de rente over € 6.000 niet.
